我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，已婚，有一套房子自住，不过位置比较偏远，距离我上班地方也较远，现在想在发展较好，而且离我上班较近的光谷区购买一套二手房子住，想知道这里各区域的二手房价格怎么样？
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汉叔： 你好，光谷区的二手房热度较高，房价不断上涨，光谷东发展较好，新房和二手房涨幅明显，光谷中心的二手房集中在核心地段，都是次新房，挂牌均价为1.6~2.4万，关山大道新房供应较少，二手房市场热度较高，房价涨幅明显。目前光谷热门区域的热门楼盘，以及有学区的二手房，热度较高，价格不断上涨，二手房成交价与楼层、户型和装修标准等多方面密切相关，也会受到区域供应的影响，供需失衡的板块房价较高。
提问：汉叔，你好，在武汉买房，哪些区域的房子有可能继续下跌呢？
汉叔： 你好，首先是蔡甸、汉南、阳逻这几个区域环线位置都比较差，通行武汉三环的距离都比较远，片区供应量也特别大，需求量也比较小，流通性也不怎么好，买这些区域一定要性价比才可以上车。其次像黄陂、东西湖、青菱、江夏、硚口这几个板块在买房的时候一定要注意，既要选择有地铁的，也要性价比，如果没有这两点，可以继续再等等，等行情好的时候再买也不迟。一个区域能不能买，一定要看供应量大不大，区域产业强不强，是否有地铁，如果不具备这些条件，站岗的概率会大很多。
提问：汉叔，你好，一直都是租房住，现在孩子快到了入学年纪，也有了房票，想要购买一套学区房自住，但是学区房溢价较高，而且好多人买到房子以后发现孩子并不能顺利入学，想知道具体是因为什么，以及我们在买房时都要注意什么呢？
汉叔： 你好，学区房受到众多家长的追捧，一些没有经验的购房者在购买新房时容易受到欺骗，比如开发商会虚假宣传学校，欺骗购房者，一些购房者买到房以后发现周边的学校并非名校，或者周边确实有名校，但不能保证就近就读等，这让有学区需求的购房者损失惨重，建议家长在购房前要提前了解周边学区划分情况和对口学校的入学政策，买房以后要尽早落户，保证孩子入学，还要将开发商的相关承诺内容纳入合同规定，产生法律效力，以便后期维权。在购买二手学区房时也有许多需要注意的地方，一些学区房对口的学校只是挂牌名校或合作办校，教学质量与本校相差较远，或者有的学区房对口的学校有了新的规定，划片范围有所变化，购买的学区房并不在范围之内，还有一些二手房学位名额已被占用等，都不能让孩子及时入学，建议购房者在购房前要了解清楚附近学校的情况与相关的入学政策，事先询问卖方房产的学位名额是否被占用，还要针对学区问题与卖方进行书面约定，一些外来人口还要注意购房落户要求，询问清楚相关信息。
提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，有三套房产都在南湖，现在想买一套别墅，希望院子面积大一点，居住环境好一点，对上班通勤要求不高，资金方面也比较充裕，希望你能从资产配置的角度给我提出一些建议，南湖的房子我是应该卖出还是留下，以及我的别墅应该买在哪里呢？
汉叔： 你好，南湖以居住人群为主，没有产业和商业，人均收入中等，许多资源已经开发殆尽，未来土地供应较少，发展空间有限，建议南湖的三套房产卖掉两套，只留一套自住。出手以后可以选择内环一些优质项目购买，比如武汉内环滨江和汉口的二七期滨江等。武汉的别墅可以分为三类，第一类是均价2000万、3000万以上的顶级地段的二手别墅。第二类是地段较好的新房别墅，环境优美，均价1000万左右，比较适合自住。第三类是三环外有70年产权的别墅，距主城区较远。第四类是度假型的别墅，基本上离武汉主城区较远，但是环境比较优美，可以根据自身的需求和预算来进行选购。建议购买核心地段上、以联排和双拼为主的优质别墅。
提问：汉叔，你好，名下有套地段比较好的老房子，担心随着房龄大，房子以后难出手，拆迁没有任何消息，不知道是否继续保留还是卖掉？
汉叔： 你好，房子越老越不值钱，没有教育资源支撑，也就只能等拆迁了，而武汉的拆迁政策只有市场价差， 老房子作为劣质资产，不处理，不优化，除了等拆迁就是出租，但是租金回报率比较低，另外未来接盘群体90，00后，特别是00后这些群体，从小没有住过这种老房子，他们买房子根本不会考虑这类老破小。
提问：你好，我是外地人，在武汉工作多年，在关山大道有一套房子，想要卖出以后在光谷东置换一套新房投资，目前看了几个楼盘，不知道该怎么选择，请问有什么建议吗？
汉叔：你好，首先要明确自住跟投资的区别，自住的话没有必要直接置换，投资的话，可以房产裂变，增加手上仓位。方案一，卖掉关山大道的房子在光谷东买两套。方案二，加杠杆，挪腾出多余的资金买房。如果是纯自住的话，买完自住房以后再在光谷东买一套小户型投资，左岭和葛店都可以长线投资。光谷东板块可分为三个梯队，第一梯队是光谷中心城核心区，第二梯队是光谷中心城南区和左岭，第三梯队是花山。目前左岭有产业支撑，还有地铁，规划有大量的产业用地，发展潜力巨大。花山自然环境优美，居住密度低，比较适合自住。光谷中心城发展前景好，未来房价可达3.5-4万，成为光谷房价最高的区域，所以购房优选光谷核心区，次选左岭，最后考虑花山。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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